법원 경매 절차를 알아보자.

법원 경매 절차를 알아보자.

 

 

 

 

 

법원 경매에 참여하려면 우선 경매절차를 알고 있어야 낙찰을 받는 과정과 언제 낙찰받은 부동산을 인도받을 수 있는지 등을 알 수 있으므로 오늘은 그에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

1. 경매신청: 채권자에 의해 경매가 신청됩니다.
2. 경매개시결정: 법원이 경매가 개시를 결정합니다.
3. 입찰공고: 해당물건에 대한 입찰공고를 진행합니다. 실제 입찰까지 약 14일 정도 소요됩니다.
4. 입찰: 1차에서 바로 낙찰되면 법원의 매가허가결정까지 약 7일 정도 소요됩니다. 만약 유찰되었다면 2차 입찰 날짜가 정해지고 입찰공고가 다시 진행됩니다.
5. 매각허가결정: 법원이 해당물건에 대한 낙찰이 정당한지 확인 후 매각허가결정을 합니다. 낙찰자는 이때 해당물건에 하자가 발생하거나 하여 낙찰을 취소하고자 한다면 낙찰불허가 신청을 할 수 있습니다. 만약 낙찰불허가사유가 발생한다면 다시 입찰공고를 진행하게 됩니다.
6. 대금납부: 매각허가결정 후 약 21일 정도 시간 안에 대금납부 날짜가 정해지며 이때 완납을 하면 소유권이 낙찰자에게로 넘어오게 됩니다. 만약 미납 시에는 재매각을 위하여 입찰공고를 다시 진행하게 됩니다. 재매각 시에는 입찰보증금이 입찰가액의 10%에서 20~30%로 인상됩니다.
7. 소유권이전등기 촉탁: 대금완납 후 약 3일 정도 후에 소유권이전등기가 가능합니다.
8. 임차인(채무자) 명도: 소유권이전등기가 약 10일 정도 소요되는 것을 감안하여 낙찰받은 부동산을 점유하고 있는 채무자나 임차인을 명도 하기 위해 협의를 합니다.
9. 낙찰자 부동산 인도: 명도가 끝나 부동산을 인도받으면 끝이 납니다.

 

이렇게 처음 입찰공고를 확인 후 관심 있는 부동산에 시세를 조사하고 권리분석을 하는 과정이 필요하며 낙찰을 받고 난 후 대금 납부와 부동산을 인도받기 위해 걸리는 시간까지 약 2달 정도의 시간이 소요된다고 보면 됩니다. 다만 부동산을 인도받는 시간은 해당 점유인과의 협의에 따라 훨씬 많은 시간이 걸릴 수도 있습니다. 이 부분은 나중에 다시 살펴보도록 하겠습니다.

 

간단하게 살펴본 법원 경매 절차였습니다. 일반적인 부동산 거래에 비해 어렵다고 느낄 수 있으나 일반적인 거래를 할 때에도 주변 부동산에 대한 시세조사라든지 내가 거래하고자 하는 부동산에 법적인 문제는 없는지 등은 꼭 확인이 필요한 절차라 할 수 있고 계약금 지급 후 잔금 지급시기와 인도받는 날 별다른 문제는 없는지 확인하고 소유권 등기와 같은 절차를 거쳐야 한다는 점등을 감안하면 법원 경매가 특별히 어려운 절차를 거치는 것은 아니라 할 수 있습니다.

 

여기서 많은 분들이 어려워하는 부동산인도 문제가 있는데 법원 경매 절차에서는 낙찰자가 조금 더 쉽게 부동산을 인도받을 수 있도록 인도명령제도를 활용할 수도 있습니다. 다만 이런 절차를 활용하는 데는 시간과 비용이 발생하므로 점유자와 잘 협의를 하여 인도를 받는 것이 좀 더 나은 과정이라고 할 수 있겠습니다.

 

일반적인 부동산 거래를 통하지 않고 부동산 경매를 통해 낙찰받으려는 이유는 시세보다 싸게 구입하기 위함이 가장 큰 목적일 것입니다. 그러니 낙찰받기 전 원하는 부동산에 대한 시세 조사와 권리분석을 꼼꼼히 하여 실수로 너무 고가에 낙찰받아서 낙찰을 포기하는 사례가 발생하지 않도록 하는 것이 중요하겠습니다.

 

앞으로 차근차근 알아가 보도록 하겠습니다.

오늘도 감사합니다.